Você sabia que o direito condominial é uma área de estudos, em que há uma legislação própria? Se as pessoas pensam que ter um bom convívio em um prédio só foi possível com bons modos, na verdade foram algumas cláusulas que estabeleceram as bases.
Quer entender melhor o que é esse campo jurídico e como afeta os moradores, síndicos e administradores de condomínio? Então, tenha uma boa leitura!
O que é direito condominial?
O direito condominial é uma das inúmeras áreas do direito que acabou ganhando espaço por causa do advento da civilização, lá na Antiguidade, tendo se desenvolvido mais no período do Império de Roma, na Itália.
Com as revoluções industriais que se seguiram séculos depois, a edificação horizontal multifamiliar foi se tornando cada vez mais normal.
Ademais, para ter regras mais claras que garantem um melhor convívio, direitos e garantias a todos os atores de um condomínio, criou-se na França, durante a gestão de Napoleão, a primeira legislação do tipo.
No Brasil, o direito condominial só apareceria em 1928 para imóveis de até cinco andares, com várias famílias como moradoras.
Entretanto, 36 anos depois surgiria a lei que segue até hoje como referência nesta área específica do direito civil e imobiliário, que ficou conhecida como Lei Caio Mário da Silva Pereira, de 1964.
Nela, os primeiros artigos estabeleciam toda a base teórica e jurídica do convívio em sociedade, propriamente em condomínios onde há diversos proprietários. Depois, o novo Código Civil, instituído em 2002, incorporou essa Lei e seus artigos.
De acordo com dados oficiais, cerca de 70 milhões de brasileiros vivem em apartamentos/condomínios. É muita gente, não é? Já imaginou todas essas pessoas, tão diferentes, juntas? Não é brincadeira, por isso é importante seguir o direito condominial.
Só em São Paulo existem cerca de 58 mil condomínios, que movimentam bilhões de reais, seja na movimentação de empregos, no pagamento de tributos e na cobrança de aluguéis, entre outros.
Um condomínio pode ser chamado de empresa ou órgão corporativo porque há de se ter uma governança, em que se faça prestação de contas, planejamento administrativo, contratação e demissão de funcionários, entre várias outras questões.
Casos comuns de problemas em condomínios
Se você mora, já morou ou conhece pessoas que moram em condomínios, certamente já foi parte ou ouviu falar sobre diversos problemas que acontecem e que reavivam o direito condominial no dia a dia, desde animais à modernização de elevadores.
Pois bem, então vamos conhecer alguns deles!
1 – Animais de estimação
Há não tanto tempo assim, não haviam normas sobre animais de estimação em condomínios. Mas hoje, o contexto é totalmente diferente.
Há regimentos e aplicações do direito que proíbem, em vários estados do Brasil, os condomínios de barrarem o convívio com animais. Ou seja, atualmente é amplamente permitido animais de estimação em apartamentos.
Mas mesmo assim, os problemas acabam aparecendo. Por isso, é preciso no regimento interno do condomínio ter uma convenção e um texto bem detalhado sobre o que pode e o que não pode, como a circulação do animal nas áreas comuns.
As regras precisam estar bem claras para que os conflitos sejam menores. Quanto ao barulho, é necessário que se tome providências previstas no regimento interno para que não haja tanta perturbação aos vizinhos.
2 – Inadimplência
O não pagamento das obrigações condominiais é totalmente previsto em lei e os moradores precisam se ater a isso. Hoje em dia, geralmente a administração dos condomínios já tem uma empresa de advocacia ou mesmo escritórios contratados para atuar nisso.
Dependendo de cada regimento interno, há diversas notificações antes que se faça uma judicialização do caso, basta verificar nos livros que mostram as regras do prédio, estas que contemplam os inúmeros moradores do edifício em questão.
O protesto em cartório é uma das primeiras soluções de administração condominial. Caso a inadimplência se estenda por muito tempo e não haja acordo, é possível que se chegue a uma ação judicial de remoção do inquilino ou mesmo do proprietário, desapropriando aquele lugar.
Geralmente, essa briga demora anos e, na maioria dos casos, o despejo não acontece, porque se chega a um acordo, mas não receber o dinheiro proveniente do pagamento previsto ao condomínio é uma grande dor de cabeça ao síndico.
Isso porque esse dinheiro vindo das unidades de apartamento paga diversas contas e também o salário do quadro pessoal de funcionários. Por isso, é importantíssimo cumprir essa frente para que não quebre o orçamento do condomínio e não cause problemas.
3 – Encanamentos e vazamentos
Como os apartamentos são em cima um do outro em um condomínio de prédios, por exemplo, os vazamentos podem causar danos até irreversíveis nos casos mais extremos.
Esse é um grande problema em que o direito condominial é aplicado constantemente porque, até se provar onde que está o vazamento e quem deve pagar por ele, o dano nos imóveis e a dor de cabeça podem ser enormes.
Então, o que fazer caso um vizinho esteja com o encanamento quebrado e o vazamento esteja comprometendo o seu apartamento? Algumas ideias são:
- Converse gentilmente com o proprietário;
- Verifique com o síndico um encanador;
- Identifique onde está o vazamento;
- A resolução está no pagamento do serviço.
Os vazamentos se agravam muito fácil. Então, a grande dica aqui é: encontrou um vazamento na sua casa, tente estancá-lo chamando um bom encanador o mais rápido possível. Você evitará mais gastos lá na frente e não terá vizinhos reclamando.
O síndico precisa ser habilidoso para orientar o reparo, além de já ter algum tipo de contato fácil e de confiança para resolver o problema de forma empática.
4 – Garagem e carros
Nem todo mundo respeita as leis de trânsito e, por isso, há tantas multas sendo dadas por aí. Mas se você pensa que as infrações só ficam do lado de fora, está muito enganado.
A garagem é um local que dá muito problema nos condomínios. Primeiramente, é preciso ter coisas básicas, como sinalização, campanhas educativas, regras claras de vagas, onde se deve ou não se deve colocar os carros, o que atrapalha ou não os vizinhos, etc.
Um problema muito comum é que os moradores às vezes gostam mais de uma vaga do que da própria e “roubam” o lugar que seria do carro de outro morador. Assim, a administradora predial e o síndico precisam agir rápido para explicar a situação.
Se por algum motivo, a pessoa relutar, é necessário seguir o regimento interno e, caso não seja cumprido, o Código Civil responderá o que deve ser feito.
Outro problema comum em relação a esse assunto é a colisão de veículos dentro da garagem. Às vezes, o caso acontece sem que um dos moradores esteja presente.
E agora, o que fazer? As câmeras devem flagrar o ocorrido para encontrar o culpado e resolver a situação.
E o síndico, qual o seu papel?
Lá atrás talvez você lembre do síndico do seu prédio como um aposentado mais idoso que assumia a função junto com outra função, geralmente administrando propriedades ou sendo corretor imobiliário.
Mas esse perfil mudou muito de uns tempos para cá, com um maior controle de acesso para condomínios, bem como com diversas outras ações que chegaram nesse setor em questão.
Com a expansão condominial e imobiliária no Brasil, o síndico passou a atuar de forma mais profissional e exclusiva por causa das diversas atribuições e “perrengues” que é preciso lidar em um condomínio.
O síndico é a pessoa que faz a gestão condominial, não importa se é comercial ou residencial. O papel dele é de cumprimento do regimento interno estabelecido no condomínio, que é pautado especificamente pelo Novo Código Civil.
A responsabilidade passa pela civilidade e até pela esfera criminal em que pode ocorrer dentro das propriedades ou das áreas comuns do prédio. Além disso, há outras importantes responsabilidades, como a fiscal, e, hoje em dia, a ambiental.
O síndico também tem uma função administrativa para que seja gerido e tocado no dia a dia conforme essas normas. Além de outra atribuição desafiadora, que é a de deixar o ambiente o mais harmônico possível, algo bastante difícil, e de gerir serviços de portaria.
Ademais, a resolução de problemas para o síndico não pode chegar a tanto em alguns casos, isso porque é mais de foro íntimo e privado do que qualquer outra coisa.
Então, pensando nisso, o papel do síndico nisso é de fazer a mediação e indicações de outros profissionais que possam ajudar, como uma empresa de advocacia condominial ou outra organização.
A vida de síndico não é fácil, porque os problemas surgem de todos os lados, seja algo mais estrutural do prédio, algo mais técnico, que poderá causar aumento na cobrança de condomínio, deixando os moradores, de certa forma, contrariados.
Portanto, o grande papel do síndico é fazer com que todos que fazem parte de um condomínio vivam na maior tranquilidade possível, garantindo ordem, respeito e organização nas suas mais diversas atribuições.
Considerações finais
O direito condominial reflete muito a vida das pessoas em conjunto nos tempos atuais. O bom convívio só é mais garantido por causa das regras que foram sendo criadas ao longo do tempo e que são a base para o bem-estar dos condôminos.
