Em 2015, o Código de Processo Civil foi atualizado e trouxe inúmeras vantagens e melhorias para diversos processos e leis. Uma delas é a matéria referente a usucapião.
Anteriormente, só era possível usucapir um bem através de um processo judicial. Esse cenário além de ter um custo alto para os envolvidos e para o Poder Judiciário, também levava muito tempo para ser resolvido.
Para resolver essa situação, foi implementado no Novo Código de Processo Civil a possibilidade de usucapião extrajudicial. Ou seja, entrar com o processo diretamente com o cartório.
Nesse artigo trouxemos as principais informações que você precisa saber sobre a aplicação do usucapião extrajudicial. Confira!
O que é usucapião?
Antes de falarmos sobre como funciona o usucapião extrajudicial no Novo CPC, vamos recordar sobre o conceito dessa instrumento do direito.
O usucapião, instituto do direito afirmado pela Constituição Federal, é uma forma de estabelecer uma função social a um bem móvel ou imóvel de forma que ele não fique abandonado.
Resumidamente, é uma forma de tomar posse pelo uso de qualquer coisa através do seu uso.
Tipos de usucapião
De acordo com o artigo 1.238 do Código Civil de 2002 existe uma divisão para aplicar o usucapião: bens imóveis ( casas, galpões, terrenos, prédios) e bens móveis (carros, armários, motos, equipamentos eletrônicos etc.).
Essas divisões possuem subcategorias de usucapião e cada uma possui um requisito para ser aplicável.
Usucapião de bens imóveis
Usucapião extraordinária
Determina que é possível entrar com um pedido de usucapião extraordinária de um bem imóvel quando:
- Você usa o imóvel por no mínimo 10 anos;
- O proprietário não se opõe à posse.
Usucapião ordinária
A usucapião ordinária está regida pelo artigo 1.242 do Código Civil e dispõe que é possível solicitar um pedido de usucapião se:
- Uso do imóvel por no mínimo 10 anos;
- Tenha um justo título (documento que comprove a transmissão do bem) e boa-fé;
- O proprietário não se opõe à posse.
Usucapião especial rural
Presente no artigo 191 da Constituição Federal e no artigo 1.239 do Código Civil, tem direito a pedir usucapião rural caso:
- O terreno tenha no máximo 50 hectares;
- Esse imóvel seja moradia ou local produtivo;
- Uso do imóvel por no mínimo 5 anos contínuos;
- Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
- O proprietário não se opõe à posse.
Usucapião especial urbana
O usucapião urbano refere-se a bens imóveis localizados em centros urbanos. Essa classificação está prevista no artigo 183 da Constituição Federal e no artigo 1.240 do Código Civil cujo determina que pode ser solicitado uma ação de usucapião urbana caso:
- Imóvel de até 250m²;
- Uso do imóvel por no mínimo 5 anos contínuos;
- Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
- O proprietário não se oponha a posse;
- Esse imóvel seja moradia dele ou de familiares.
Usucapião especial coletiva
Essa modalidade foi definida pelo Estatuto das Cidades e refere-se a uma forma de regularizar imóveis para a população de baixa renda.
Para solicitar usucapião especial coletiva, é preciso:
- Ocupar um imóvel com área superior a 250m²;
- Não ser possível identificar e delimitar qual é o terreno ocupado por cada um dos moradores;
- Usar o imóvel por no mínimo 5 anos contínuos;
- Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
- O proprietário não se oponha a posse;
- Esse imóvel seja de moradia da pessoa ou de familiares.
Usucapião especial familiar
Prevista no artigo 1.240-A do Código Civil, o usucapião especial familiar é cabível em casos de divórcio, onde uma das partes abandonou o lar. O artigo prevê:
Resumindo, para solicitar usucapião familiar é preciso:
- Um dos moradores viver em um imóvel urbano de até 250 m²;
- Que a outra parte não se oponha a possa;
- Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
- Usar o imóvel por no mínimo 2 anos contínuos;
- Utilizar o imóvel para moradia;
- Haja abandono de lar pelo ex-cônjuge.
Usucapião especial indígena
Prescrito no artigo 33 do Estatuto do Índio, o usucapião indígena tem um funcionamento semelhante com o usucapião extraordinária e rural.
Nessa modalidade, se o utilizar de terras com tamanhos inferiores a 50 hectares, por pelo menos 10 anos contínuos, ele terá direito a usucapir esse terreno.
Usucapião especial de bens móveis
Usucapião especial ordinária
Prevista no artigo 1.260 do Código Civil, permite a reiteração de propriedade do bem móvel caso o possuidor tenha:
- Justo título do bem;
- Boa-fé;
- Posse contínua por 3 anos.
Usucapião especial extraordinária
A usucapião extraordinária de bens móveis prevê que é permitido a aquisição da propriedade caso haja posse contínua de pelo menos 5 anos.
Nesse tipo de usucapião, não é preciso comprovar a existência de justo título e boa-fé.
Usucapião extrajudicial no novo CPC
Para ajudar a agilizar a resolução dos processos e aliviar a quantidade de litígios no tribunal, o Novo CPC instaurou o usucapião extrajudicial.
Esse tipo de usucapião só é válido quando se trata de bens imóveis e quando há concordância entre todas as partes para usucapir o bem. Tudo acontece através do cartório de registro de imóveis.
Quando algum dos envolvidos não é a favor, será necessário a resolução por meios judiciais.
Justamente por essa configuração, a atualização do Novo Código de Processo Civil impactou diretamente a Lei de Registros Públicos, que por sua vez também teve que passar por algumas atualizações para regularizar o processo. Vamos às mudanças.
Documentos necessários
Uma das primeiras atualizações é referente aos documentos necessários para solicitar usucapião extrajudicial.
De acordo com o art. 216-A da Lei de Registros Públicos, os documentos necessários são:
- Ata notarial que deve ser lavrada pelo tabelião e atestar o tempo de posse do possuidor;
- Planta e memorial descritivo assinado por um Engenheiro ou Arquiteto legalmente habilitado comprovando a responsabilidade técnica no documento. Também deve conter a assinatura dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel;
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
- Justo título ou algum outro documento que comprove a origem, tempo e a continuidade do imóvel em questão. Também é preciso comprovar o pagamento referente a impostos, taxas e outras contas referente a administração do bem.
A questão da necessidade do justo título gerou muitas dúvidas no mundo direito, afinal, ao recorrer por vias extrajudiciais não seria necessário esse tipo de documento.
Mas a atualização do Art. 216-A. IV é clara e demonstra que outros documentos que comprovem o tempo de uso contínuo de imóvel também são aceitáveis.
O que isso significa? Entende-se então que qualquer comprovação de tempo de caráter idôneo pode ser utilizada.
Como solicitar usucapião extrajudicial no novo CPC?
Apesar da facilidade de usucapir um imóvel sem a necessidade de ir à tribunal, é preciso seguir alguns procedimentos para garantir o deferimento do pedido.
De acordo com o novo art. 216-A da Lei de Registros Públicos, para solicitar usucapião extrajudicial, deve-se observar os seguintes passos.
1º passo: reunir os documentos obrigatórios
Antes de entrar com o pedido, é preciso separar todos os documentos necessários que comprovem a possibilidade de usucapião do bem. São eles: ata notarial, planta e memorial descritivo assinados, certidões negativas e justo título.
2º passo: envio de notificação ao proprietário do bem.
Depois de reunidos todos os comprovantes, é preciso notificar o dono original do bem a ser usucapido ou os titulares de direitos reais ou de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel.
O proprietário tem 15 dias para aceitar o pedido. Se não houver nenhuma manifestação, nem contra e nem a favor do pedido, será considerado como aceita a notificação.
3º passo: publicação de editais em jornais e revistas para interesse de terceiros
Além de notificar os envolvidos no bem, o oficial de registro do cartório também deve publicar o edital para que outras pessoas, que também possam estar envolvidas de alguma forma com o imóvel, tenham ciência.
Esses terceiros terão o prazo de 15 dias para se manifestarem. Caso não haja, será registrado o imóvel no nome do possuidor de acordo com as informações apresentadas.
4º passos: cobrança de ITBI
Como foi citado ao longo deste artigo, o usucapião assim que reconhecido, torna o possuidor do imóvel proprietário.
Mas isso não quer dizer que houve uma transferência do imóvel de uma pessoa para outra, apenas que ele adquiriu o direito de ter o bem pelo tempo de uso.
Por isso, não pode ser cobrado o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis no ato do reconhecimento do usucapião.
É importante ressaltar que o oficial do registro de imóveis pode a qualquer momento solicitar informações complementares ao requerente do usucapião, para ele poder avaliar e prosseguir com o pedido.
Se for necessário, será fornecido um prazo para o possuidor se organizar e trazer todos os dados solicitados para o cartório.
O que deve conter no requerimento de usucapião extrajudicial?
Além de não haver litígio, para requerer o direito de usucapião extrajudicial é preciso que a solicitação atenda os seguintes requisitos que estão dispostos no artigo 319 do Código de Processo Civil:
- Qualificação completa de todas as partes envolvidas;
- Endereçamento correto ao Ofício de Registro de Imóveis competente da cidade;
- Descrever de forma completa o imóvel (endereço, inscrição imobiliária Municipal e a indicação da matrícula ou transcrição);
- Valor do imóvel;
- A seleção da modalidade de usucapião (ordinária; extraordinária; especial urbana e especial rural) que se encaixa a sua situação;
- Expor os fatos que baseiam o pedido;
- Citar e comprovar o início da posse, características da posse e o modo de “aquisição” do imóvel. É importante mencionar a existência de benfeitorias feitas pelo possuidor e suas respectivas datas;
- Enviar a notificação aos interessados e enfatizar que os mesmos se manifestem no prazo de 15 dias.
Caso haja cessão de direitos possessórios do bem, é necessário citar e qualificar todas as partes e datas de cada sessão na solicitação.
Preciso de um advogado para solicitar usucapião extrajudicial?
Mesmo que seja feito diretamente no cartório, a lei deixa bem claro que é indispensável a presença de um advogado para representar o possuidor.
Como você pode ver, apesar de parecer simples existem muitos pontos a serem analisados e que com a orientação de um advogado civil ficará muito mais fácil de cumprir os requisitos garantindo assim, economia de tempo e mais efetividade no processo.
Pedido de usucapião extrajudicial indeferido pelo cartório. O que fazer?
Em alguns casos, o oficial de registro imobiliário do cartório poderá rejeitar o pedido de usucapião extrajudicial se a documentação não estiver correta ou então incompleta.
O oficial de justiça poderá proceder uma justificação administrativa para prosseguir com a solicitação ou então indeferir o pedido. Nessa situação, será necessário ajuizar uma ação judicial de usucapião.
Qualquer pessoa pode solicitar o usucapião extrajudicial?
Sim. O usucapião extrajudicial pode ser requerido tanto por pessoas físicas quanto jurídicas.
Impeditivos para solicitação de usucapião extrajudicial e judicial
Existem algumas situações que podem impedir o prosseguimento tanto pelas vias judiciais, quanto direto no cartório. São elas:
- Entre cônjuges, no decorrer do matrimônio;
- Entre ascendente e descendente, durante o poder de família;
- Entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;
- Em casos onde um dos envolvidos seja absolutamente incapaz de exercer os atos da vida civil;
- Na ausência dos pais em serviço público da União, dos Estados, ou dos Municípios;
- Em caso de que um dos envolvidos esteja servindo no exército nacionais;
- Pendendo condição suspensiva;
- Não estando vencido o prazo.
O usucapião extrajudicial trouxe facilidades para todos os envolvidos no processo. Para os tribunais e profissionais do direito, ele garante maior agilidade e redução no volume de ações.
Para o proprietário e possuidor, a economia de tempo e não precisar se preocupar com o desgaste de levar a situação ao Poder Judiciário.
Você ainda ficou com alguma dúvida em relação as principais mudanças do Novo CPC em relação a usucapião? Você conseguiu entender a aplicação e configuração do usucapião extrajudicial? Conte para nós nos comentários.
Não perca mais nenhuma novidade a respeito das mudanças de lei e outras tendências e novidades do mundo do direito como essa de usucapião extrajudicial, assine agora mesmo a newsletter da Advise.
