Com a ascensão do mercado imobiliário, esse ramo torna-se mais uma oportunidade para que advogados possam aumentar seu leque de clientes e serviços e entender temas como contrato de locação, rescisão e direitos e Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) faz todo sentido.
O contrato de locação é muito mais do que um papel, mas sim uma grande responsabilidade, afinal, é nele que uma das partes cede para outra uso do imóvel e conta com direitos e deveres de ambas as partes.
Mesmo não sendo necessário um advogado para a celebração desse contrato, muitas pessoas buscam por esses profissionais, afinal, eles contam com grande conhecimento e não deixam cláusulas abusivas ou erradas passarem batido, não é mesmo?
Pensando nisso, você sabe o que é o contrato de locação, quais são suas particularidades e como um advogado pode avaliá-lo? Saiba mais sobre o tema!
O que é contrato de locação?
O contrato de locação é um documento em que uma parte cede para outra o uso do imóvel, mediante um pagamento mensal, ou seja, é um contrato em que o locador permite o locatário utilizar o imóvel, recebendo o aluguel.
É nesse contrato que as partes estabelecem regras da locação e é preciso que ele seja muito bem elaborado para evitar conflito entre as partes. O contrato de locação pode ser para apartamento, casa, estabelecimento comercial e até mesmo locações de temporada.
Nesse documento são estabelecidos direitos e deveres do locador e locatário, valor do aluguel, data de vencimento, regras para reformas, entre outras, e sua formalização é essencial para que transtornos não existam no futuro.
O que é importante que o advogado avalie no contrato?
O advogado pode ler e conferir contrato de locação de muitos de seus clientes e é importante que seja assertivo e procure por possíveis erros para que nenhum locador ou locatário seja lesado durante essa troca.
Para isso, é importante conhecer mais sobre a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), responsável por regulamentar o mercado de aluguel comercial e residencial com o objetivo de garantir direitos e evitar conflitos no processo de locação.
Mais do que a Lei do Inquilinato, em 2010 a lei foi reformulada e alguns novos pontos entraram em vigor a partir da Lei nº12.112, atualizando situações que surgiram na sociedade com o passar dos anos.
Os pontos principais da lei do inquilinato abordam todos os aspectos importantes que locador e locatário precisam conhecer, acatar e cumprir. Confira alguns deles e algumas de suas particularidades:
- Direitos e deveres do proprietário:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias do condomínio.
- Direitos e deveres do inquilino:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
- Contrato de locação;
- Despejo;
- Desocupação;
- Fiança;
- Benfeitorias:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
- Direito de preferência:
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
- Garantias;
- Locação residencial, para temporada e não residencial;
- Quebra de contrato.
Sendo assim, é importante que o advogado tenha atenção as principais cláusulas do contrato de locação, que são:
- Destinação da locação, residencial ou não residencial;
- Modalidade de garantia, se houver;
- Valor do aluguel, multa por atraso, data e forma de pagamento;
- Encargos a serem pagos, como IPTU, condomínio, taxas, entre outros;
- Duração do contrato e multa pela devolução antecipada do imóvel;
- Deveres do locador e multa pelo descumprimento;
- Deveres do inquilino e multa pelo descumprimento.
Essas são apenas algumas das cláusulas contratuais importantes e muitas outras podem – e devem – ser adicionadas no contrato de locação para evitarem litígio, ou seja, contam com funções de prever problemas futuros.
Contrato de locação e rescisão
Assinar um contrato é um momento de celebração e de pontos positivos para as duas partes e, mesmo que seja necessário que os advogados tenham atenção à sua escrita e coerência, não é esse o maior problema a ser avaliado.
Se no início do contrato de locação a relação entre locador e locatário tende a ser boa, a rescisão nem sempre é das mais amigáveis e nesse momento, os advogados são de extrema importância para a finalização do contrato.
A Lei do Inquilinato prevê os casos de interrupção antes do prazo final para as locações estipuladas em 30 meses ou mais. Confira as situações possíveis:
Rescisão realizada pelo locador
O proprietário do imóvel pode pedir a rescisão do contrato de aluguel em dois casos distintos: se quiser residir na propriedade ou nos casos de o inquilino descumprir uma ou mais cláusulas contratuais.
Mais do que isso, o não pagamento das parcelas do aluguel pode motivar também a interrupção do contrato e o despejo do inquilino. Fora tais casos, o proprietário deve esperar o término do contrato para a devolução do imóvel.
Rescisão pelo locatário
A desistência do locatário independe de justificativa e pode acontecer a qualquer tempo. Para isso, o inquilino deve apenas realizar a entrega da moradia.
Quanto a parte financeira e multa, deve-se seguir o que foi estabelecido no contrato de locação. Vale a pena, porém, ter atenção em situações específicas nas quais o inquilino tem direito de rescisão sem arcar com multa, como:
- Ao identificar que a construção apresenta problemas de manutenção e que são anteriores ao fechamento do contrato;
- Quando o trabalho do locador o obriga a mudar de moradia e localidade. Se comprovado e notificado por escrito, fica desobrigado de pagar pela rescisão do contrato
Nos contratos de locação com validade indeterminada, tanto o proprietário quanto o inquilino podem solicitar a rescisão. Nessa situação em especial, não há incidência de multa para nenhuma das partes.
Vale destacar que são consideradas contratadas por tempo indeterminado as locações de 30 meses ou mais, após terminado o prazo estipulado. Nesse caso, se o locatário permanecer no imóvel por mais trinta dias, sem que o locador se manifeste em contrário, entende-se que a locação está prorrogada.
No momento que sucede o término do período contratual original, a intenção de rescindir a locação deve ser notificada à outra parte. Isso precisa ser feito com 30 dias de antecedência à desocupação, e o imóvel deve ser entregue com os aluguéis e demais encargos em dia.
A multa da rescisão do contrato de locação
A multa por rescisão de contrato de locação de aluguel só pode ser aplicada quando se tratar de locação interrompida ainda no prazo de vigência determinado ou nos casos especificados anteriormente.
Para isso, é preciso calcular uma multa, que deve ser a última obrigação de ambas as partes umas com as outras. A lei não estabelece uma quantia ou porcentagem obrigatória para a cobrança, porém, ela deve ser proporcional ao tempo de contrato que não será cumprido e deve ser estabelecido em contrato.
Sendo assim, o cálculo da multa deve considerar o número de meses faltantes até o fim do período locativo.
Mais do que pagamento da multa, é importante apresentação de documentos e comprovantes de quitação de encargos, como contas de luz, água, condomínio e outras obrigações.
Vale lembrar novamente que, tudo a ser exigido deve estar escrito em contrato e é importante que os advogados tenham atenção ao que foi acordado entre locador e locatário no início do acordo para que não sejam pedidos documentos que atrapalhem a quebra de contrato e causem desgastes desnecessários para as partes.
Para concluir a rescisão de contrato de aluguel, é preciso ainda entregar o imóvel no mesmo estado em que foi alugado. Depois de cumpridas estas obrigações: multa paga, documentos apresentados e desocupado o imóvel, a locação é considerada desfeita.
O contrato de locação é uma celebração necessária para que imóveis possam ser utilizados de forma segura e resguardada pela lei. Mesmo que ainda existam muitos “contratos de boca”, é importante que advogados demonstrem a importância desse documento para que seus clientes não façam acordos sem formalização.
Mesmo que esse não seja um processo judicial de fato, o contrato de locação é baseado em leis e regras estabelecidas, portanto, faz todo sentido o advogado e escritórios terem conhecimentos sobre essas possibilidades.
Quantos contratos de locação você ou seu escritório já avaliou? E quantas rescisões foram precisas novas avaliações, principalmente quanto às multas? Conhecer regras imobiliárias é um grande diferencial e aumenta o leque de possibilidades dos advogados.
Agora que você sabe um pouco mais sobre contrato de locação e suas especificidades, aproveite para assinar nossa newsletter e fique por dentro dos melhores e mais relevantes conteúdos sobre Direito!
